Mietrechtslexikon

Mietrechtslexikon

Neues Mietrecht

Alle Änderungen auf einen Blick (ohne Gewähr)

 

Zum 01.09.2001 ist eine umfassende Mietrechtsreform in Kraft getreten. Diese hat zum einen teilweise Änderungen gebracht, zum anderen Richterrecht kodifiziert. Außerdem wurde dern Gesetzestext komplett neu gefaßt, so daß sich alle Paragraphen-Nummern und ein großer Teil der Formulierungen geändert hat.

Die wesentlichen tatsächlichen Änderungen gegenüber dem bisherigen Rechtsstand:

1. Organisatorisches
Das gesamte private Mietrecht wurde neu organisiert. Das MHG ist in das BGB integriert. Im BGB erfolgte eine Neuordnung der §§ 535 ff: Es wurde ein eigener Unterabschnitt "Wohnraummiete" gebildet. Der bisherige Untertitel "Miete" des Titels "Miete. Pacht" wird aufgelöst in
I. Allgemeine Vorschriften
II. Mietverhältnisse über Wohnraum
III. Mietverhältnisse über andere Sachen.

2. Mieterhöhung

  1. Es soll der Mietspiegel zum geseztlichen Regelfall der Vergleichsmiete erklärt werden. Dies bedeutet in der Praxis nicht viel neues, da ein solcher - sofern vorhanden - bisher ganz regelmäßig (auch von Gutachtern) herangezogen wurde. Wichtiger ist, daß es den Gemeinden organisatorisch und kostenmäßig vereinfacht werden soll, einen Mietspiegel zu erstellen, damit es gerade in kleineren Gemeinden solche häufiger gibt. Künftig soll es auch einen qualifizierten Mietspiegel geben, der von der Gemeinde und den Interessenverbänden anerkannt wird.
    Alternativ soll einen Mieterdatenbank eingeführt werden. Hier soll man Einzelauskünfte beziehen können und so eine bessere Kostenabwälzung auf die Bürger möglich sein.

  2. Die Kappungsgrenze (siehe dazu unten unter Mieterhöhung) soll von 30% Mieterhöhung in 3 Jahren auf 20% gesenkt werden.

  3. Bei einer Mieterhöhung wegen einer Modernisierung soll es nun doch bei der Umlage von 11% der Kosten bleiben. Die Mitteilungspflichten für Vermieter bei einer Modernisierung werden gelockert.

  4. Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten wird abgeschafft.

  5. Staffel- und Indexmieten werden zeitlich unbeschränkt zulässig sein, bei Staffelmieten soll es ein Sonderkündigungsrecht geben.

3. Betriebskosten
Es soll die verbrauchsabhängige Abrechnung gefördert werden. Als - änderbarer - Standardumlagemaßstab wird die Wohnfläche eingeführt. Wie im öffentlichen Mietrecht soll auch hier zwingend 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung erstellt werden, sofern dies dem Vermieter möglich ist. Dies entspricht der bisherigen Rechtsprechung.

4. Kündigung
a) Die Kündigungsfristen werden für Mieter verkürzt. Sie beträgt generell nur noch 3 Monate. Die weiteren Verlängerungen auf 6 und 9 Monate gelten nur noch für den Vermieter.

b) Nach einer Umwandlung in eine Eigentumswohnung wird die Kündigungssperrfrist generell auf 3 Jahre festgelegt in Sonderfällen auf bis zu 10 Jahre.

5. Schönheitsreparaturen
Die geplante Änderung des AGBG bezüglich der Schönheitsreparaturen ist entfallen. Jedoch wurde in § 535 Abs. 1 S. 2 BGB geregelt, dass generell der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überläßt. Damit ist die Renovierung bei Auszug der gesetzliche Regelfall.

Kündigung



1. Allgemeines
Die Kündigung ist der häufigste Umstand, der zur Beendigung eines Mietverhältnisses führt. Hierbei ist wiederum die sogenannte ordentliche Kündigung der normale Weg, daneben gibt es jedoch auch die außerordentliche Kündigung. Gerade bei der Kündigung ist der Mieterschutz durch Gesetzgeber und Rechtsprechung stark in den Vordergrund gestellt worden, so daß es praktisch so ist, daß der Mieter nach belieben kündigen kann, sofern er sich an die Fristen hält, der Vermieter jedoch nur bei Vorliegen ganz bestimmter Umstände, welche enumerativ im Gesetz aufgezählt sind. Kündigungen führen häufig zu Streitigkeiten. Um solche zu vermeiden, können beide Parteien im gegenseitigen Einvernehmen auch einen Aufhebungsvertrag schließen.

2. Kündigungsfristen
a) Grundsatz
Sofern nichts anderes vereinbart wurde, sind Mietverträge unbefristet (§ 542 Abs. 1 BGB = § 564 Abs. 2 BGB a.F.). Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum richten sich die Kündigungsfristen nach §. 573c Abs. 1 BGB (bisher § 565 Abs. 2 BGB a.F.). Letztere sehen wie folgt aus:

Altes Mietrecht:
0-5 Jahre Mietdauer: 3 Monate
5-8 Jahre Mietdauer: 6 Monate
8-10 Jahre Mietdauer: 9 Monate
ab 10 Jahre Mietdauer: 12 Monate

Neues Mietrecht:
Für Mieter: immer 3 Monate
Für Vermieter:
0-5 Jahre Mietdauer: 3 Monate
5-8 Jahre Mietdauer: 6 Monate
ab 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate

Für Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden, gilt die Neuregelung gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB dann nicht, wenn in diesen eine eigenständige Fristenregelung vereinbart ist (d.h. die Kündigungsfristen ausdrücklich nochmal im Mietvertrag stehen, und nicht nur ein Verweis auf den entsprechenden Paragraphen oder eine bloße Wiederholung des Gesetzestextes). Ob eine bloße Wiederholung des alten Gesetzestextes dafür ausreicht, ist ungeklärt, da Rechtsprechung bisher fehlt. Die Gerichte betrachteten aber eine reine Wiederholung des Gesetzestextes bzgl. der Kündigungsfristen in einem Vertrag i.d.R. bisher nicht als wirksame vertragliche Vereinbarung. Man kann erwarten, dass hier bezüglich der Übergangsregelungen Kontinuität in der Rechtsprechung gewahrt bleibt.

Entscheidender Zeitpunkt für die Berechnung der Dauer der Kündigungsfrist ist dabei der Zugang der Kündigung beim Vermieter. Dabei muß die Kündigung dem Vermieter spätestens am 3. Werktag des Monats, der in der Frist als erster einbezogen werden soll, zugegangen (!) sein. Diese Kündigungsfristen gelten nicht nur für den Vermieter, sondern auch für den Mieter! Die Vereinbarung von längeren Kündigungsfristen ist zulässig - durch AGB jedenfalls auf 6 Monate (OLG Zweibruecken, WuM 1990/8). Die Verkürzung kann nur zugunsten des Mieters vereinbart werden, nicht zugunsten des Vermieters.

b) Zeitmietvertrag
Ein Mietverhältnis kann auch befristet abgeschlossen werden. In diesem Fall endet es mit Ablauf der Frist, eine ordentliche Kündigung ist während der Vertragslaufzeit nicht möglich! Lediglich die außerordentliche Kündigung bleibt beiden Seiten erhalten. Es kann aber u. U. ein Anspruch darauf bestehen, gegen Stellung eines Nachmieters aus dem Vertrag entlassen zu werden, mehr dazu unter Nachmieter

Seit 01.09.01 ist als Zeitmietvertrag nur noch der sog. „qualifizierte Zeitmietvertrag“ zulässig (§ 575 BGB), d.h. der Vermieter muss einen Grund für die Befristung angeben. Mögliche Gründe sind: Eigennutzung, Abriss, grundlegende Veränderung der Wohnung / des Hauses, Instandsetzung oder Vermietung als Dienstwohnung. Entfällt der Grund während der Mietzeit, kann der Mieter die Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis und die Fortsetzung verlangen. Eine Auskunft darüber kann er aber frühestens vier Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses vom Vermieter verlangen, auf das der innerhalb eines Monats antworten muss. Bei Verspätung der Antwort hat der Mieter ein Recht auf Fortsetzung des Mietverhältnisses für der Länge der Verspätung. Verzögert sich der Grund für die Befristung, so hat der Mieter ein Recht auf Fortsetzung des Mietverhältnisses um den entsprechenden Zeitraum.

Der sog. „einfache Zeitmietvertrag“ mit Verlängerungsoption ist ab 01.09.01 abgeschafft, ein solcher Vertrag gilt fortan als unbefristet (§ 575 Abs. 1 BGB). Es ist aber erlaubt, dass die Vertragsparteien für bestimmte Zeit auf einen Anspruch auf Kündigung verzichten. Ob so ein Passus aber formulargemäß möglich ist, ist fraglich, da hier ein Verstoß gegen das AGBG vorliegen könnte. Hier sind die Gerichte gefragt.
Bestehende Zeitmietverträge bleiben weiterhin unverändert gültig.

c) Staffelmietvertrag
Auch ein Staffelmietvertrag kann mit einer Befristung verbunden werden. Aus einem befristeten langjährigen Staffelmietvertrag kann sich der Mieter nach vier Jahren bzw. zum Ablauf des vierten Jahres lösen, unabhängig davon, wie lange die Mietvereinbarung noch gelten sollte, siehe § 557a Abs. 3 BGB (§ 10 Abs. 2 S. 6 MHG a.F.).
Dies gilt auch bei einem normalen befristeten Mietvertrag, wenn später eine Staffelmiete vereinbart wurde. Ausschlaggebend für die oben genannte Vierjahresfrist ist dann der Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung über die Staffelmiete (vgl. OLG Hamm, WuM 1989, 485; Sternel, Mietrecht, 2. A. Köln 1988, S. 793; Schubart/Wienicke/Kohlenbach/Bohndick, Wohn- und Mietrecht Teil I (Loseblatt, Stand: 30.4.98), Anm. 4 zu MHG § 10).

Ab 01.09.2001 ist es möglich, Staffelmietverträge unabhängig von der Mietdauer zeitlich unbeschränkt zu vereinbaren. Der Mietzins muss aber mindestens ein Jahr konstant bleiben. Die Umlage von 11% der Modernisierungskosten ist für die Dauer der Staffelmietvereinbarung nicht mehr zulässig (§ 557a Abs. 2 BGB).

3. Nachmieter
a) Mietvertrag mit Nachmieterklausel
In seltenen Fällen gibt es Mietverträge mit einer Nachmieterklausel. Hier bestimmt der Vertrag genau, unter welchen Umständen ein Nachmieter gestellt werden kann.

b) Mietvertrag ohne Nachmieterklausel
aa) Grundsatz
Meistens ist keine Nachmieterklausel in Mietverträgen. Wichtigster Grundsatz hierbei ist: der Vermieter hat keine Verpflichtung, den Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen, auch dann nicht, wenn zumutbare Ersatzmieter gestellt werden. Dies folgt aus dem allgemeinen Grundsatz pacta sunt servanda, d.h. Verträge sind bindend. Dementsprechend ist es auch egal, ob der Mieter die Wohnung nutzen kann oder nicht (§ 537 Abs. 1 S. 1 BGB = § 552 S. 1 BGB a.F.).
Eine Ausnahme bildete bis zum 01.09.2001 der alte § 570 BGB für Militaerpersonen, Beamte, Geistliche und Lehrer. Diese Regelung ist nunmehr entfallen.

bb) Treu und Glauben
Ausnahmsweise kann der Vermieter verpflichtet sein, den Mieter gegen Stellung eines geeigneten Ersatzmieters vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen, wenn Gründe vorliegen, die dem Mieter eine ordnungsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses unzumutbar machen. Es müssen also kumulativ zwei Voraussetzungen vorliegen:

- ein wichtiger Grund und
- ein geeigneter Nachmieter.

Es ist umstritten, ob dies nur für Wohnraummietverhältnisse oder auch für Mietverhältnisse über Geschäftsräume gilt.

aaa) Interessenabwägung
Grundsätzlich sind lediglich Interessen relevant, welche nicht im Einflußbereich des Mieters liegen.

aaaa) Restlaufzeit des Mietvertrages
Ein wichtiger Faktor bei der Interessenabwägung ist die Restlaufzeit des Mietvertrages. Die Kündigungsfrist bzw. eine Restlaufzeit von 3 Monaten rechtfertigt kein wichtiges Interesse des Mieters (OLG Oldenburg, ZMR 1982/285). In Zusammenhang mit einem anderen Grund (z. B. familiäre Veränderungen) kann eine Kündigungsfrist von 1 Jahr unzumutbar sein (LG Arnsberg, DWW 1991/285)

bbbb) Einzelfälle
Grundsätzlich ist bei der Interessenabwägung jeweils auf den konkreten Einzelfall abzustellen. Jedoch kann man sich an bisheriger Rechtsprechung orientieren. Daher seien hier exemplarisch einige Fälle aufgelistet.

(1) Wesentliches Interesse liegt vor bei

- schwerer Krankheit des Mieters
- Aufnahme in ein Altersheim
- wesentlicher Veränderung der Familie (LG Bonn WuM 1992/16, LG Landshut WuM 1996/542, LG Oldenburg WuM 1995/394)

(2) Kein wesentliches Interesse liegt vor

- bei Bezug einer billigeren, besseren oder verkehrsgünstigeren Wohnung (OLG Hamburg DWW 1987/71)
- aus Gründen des sozialen Mietrechts (OLG Hamm WuM 1995/577)

bbb) Zumutbarkeit des Nachmieters
Der Nachmieter muß für den Vermieter - der einen neuen Vertragspartner erhält - zumutbar sein. Das erfordert, daß der Nachmieter nach seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen Gewähr dafür bieten, daß der Vermieter nicht schlechter gestellt wird. Weiterhin muß der Nachmieter (zumindest) die bestehenden Vertragsbedingungen unverändert akzeptieren.

aaaa) Mieterhöhungen
Nach der Rechtsprechung darf der Vermieter vom Ersatzmieter einen höheren Mietzins fordern, wenn der bisherige Mietzins unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, auch wenn mit dem vorherigen Mieter eine Staffelmiete vereinbart wurde (OLG Hamburg, NJW-RR 1987/657, LG Saarbrücken WuM 1995/313, a.A. Sternel Mietrecht IV 351)

bbbb) Vereitelung durch Vermieter
Wenn der Vermieter durch Forderung unangemessener Vertragsbedingungen mit einem potentiellen Ersatzmieter den Vertragsabschluß vereitelt (und natürlich ein entsprechender wichtiger Grund vorlag) gilt das Mietverhältnis ab dem Zeitpunkt, zu welchem der potentielle Nachmieter einen Vertrag geschlossen hätte, als beendet (OLG München, ZMR 1995, 156, OLG Düsseldorf, DWW 1992, 242).

cccc) Ablehnung eines Nachmieters
Der Vermieter kann aus objektiven Gründen einen Nachmieter ablehnen. Die Begrenzung auf 3 Ablehnungen gibt es nicht!

(1) Objektive Gründe
- keine vergleichbare wirtschaftliche Sicherheit wie der bisherige Mieter (OLG Düsseldorf, WuM 1995/391=
- der Nachmieter will die Wohnung gewerblich nutzen (LG Gießen WM 1996/23)
- der bisherige Mieter befindet sich mit der Mietzahlung in Verzug; dabei wird die Kaution nicht zugunsten des Mieters angerechnet (KG, WuM 1992/8)

(2) Kein objektiver Grund
- der Ersatzmieter ist Ausländer (BGH MDR 1970/320)

4. Sonderkündigungsrecht
U. U. kann einem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zustehen. Hierbei wird häufig die Untervermietung als Mittel genannt, um dem Problem der Beendigung eines Zeitmietvertrages beizukommen.

a) Erlaubnis zur Untervermietung
Der Mieter kann grundsätzlich seine Wohnung untervermieten, allerdings benötigt er hierzu die Genehmigung des Vermieters. Wird die Genehmigung erteilt, so kann der Mieter in eine andere Wohnung ziehen und durch die Untervermietung seinen finanziellen Verlust für die zweite Wohnung ausgleichen. Allerdings gilt zu beachten, daß der Mieter weiterhin voll dem Vermieter gegenüber haftet. D.h. zahlt der Untermieter die Miete nicht, trägt der Hauptmieter dieses Risiko. Auch muß er für alle Pflichtverstößte des Untermieters wie Beschädigungen, etc. einstehen.

b) Verweigerte Untervermietung
Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung, so entsteht gemäß § 540 Abs. 1 S. 2BGB (§ 549 Abs. 1 S. 2 BGB a. F. ) ein Sonderkündigungsrecht mit gesetzlicher Frist, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Das ist gegeben, wenn generell der Vermieter ausdrücklich die Untervermietung verweigert (KG Berlin WuM 1996/696). Wenn der Mieter allerdings nur allgemein die Erlaubnis begehrt und der Vermieter reagiert nicht, hat dies noch keine Auswirkungen. Der Mieter muß vielmehr einen konkreten Untermieter angeben, damit der Vermieter prüfen kann, ob ein Grund für eine berechtigte Verweigerung der Untervermietung vorliegt (LG Gießen, 1 S 53/99).
Als Verweigerungsgründe kommt die Zahlungsfähigkeit des Untermieters nicht in Betracht, denn der Hauptmieter schuldet dem Vermieter weiter die Zahlung. Allerdings kommt etwa Überbelegung in Betracht (etwa der beliebte Vorschlag, eine 5-köpfige Familie vorzuschlagen) oder persönliche Feindschaft mit den Mitbewohnern oder dem Vermieter.

5. Mehrere Mieter
Probleme entstehen bei mehreren Mietern häufiger, wenn einer aus der Wohnung ausziehen will, der andere aber nicht (häufigster Fall: ein unverheiratetes Paar trennt sich).

Eine Kündigung durch einen Mieter alleine ist nicht möglich! Nur beide gemeinsam können dies gegenüber dem Vermieter erklären. Allerdings kann der Mieter, der ausziehen will, gegenüber seinem Mitmieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Kündigung haben. Bis dieser Anspruch aber durchgesetzt ist und das Mietverhältnis beendet wurde, schulden beide gemeinsam dem Vermieter die Mietzahlung. Es ist egal, wer in der Wohnung lebt. Der Vermieter kann sich auch ausschließlich an denjenigen halten, der nicht in der Wohnung lebt. Das erklärt sich mit vertragsrechtlichen Grundsätzen: der Vermieter hat sich zwei Mieter ausgesucht und deren gemeinsame Zahlungsfähigkeit seinem Entschluß, den Vertrag abzuschließen, zugrundegelegt.

Im Innenverhältnis kann allerdings der eine Mieter gegenüber dem anderen einen Anspruch auf Ausgleich der geleisteten Mietzahlung haben.

6. Außerordentliche Kündigung
Mieter und Vermieter können den Vertrag außerordentlich und fristlos kündigen, wenn ihnen eine Fortsetzung desselben nicht zugemutet werden kann. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der andere sich nachhaltig vertragswidrig verhält. Gemäß § 543 Abs. 3 BGB ist nach der Mietrechtsreform in diesem Fall jedoch grundsätzlich zunächst eine Abmahnung notwendig, sofern nicht eine der dort genannten Ausnahmen vorliegt.

Renovierung



1. Grundsatz
Gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB (§ 536 BGB a.F.) hat der Vermieter (!) die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, d.h. der Vermieter muß die Instandhaltung (Wartung) und Instandsetzung (Reparaturen) leisten. Nur wenn der Mieter die Sache durch vertragswidrigen Gebrauch (d.h. nicht normale Abnutzung) beschädigt, muß dieser den Schaden ersetzen. Diese Regelung kann jedoch durch Vertrag geändert werden, was heute der Regelfall ist.

2. Laufende Schönheitsreparaturen
a) Umfang
Es handelt sich um die Beseitigung von Dekorationsmängeln. Eine Definition findet sich in § 28 II 5 5 II. BerVO. Danach umfassen Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenstern und Außentüren von innen. Diese Norm kann zur Auslegung des Begriff auch im freifinanzierten Wohnraum entsprechend herangezogen werden.

b) Qualität der Arbeit
Der Mieter kann zur fachmännischen Durchführung verpflichtet werden, nicht jedoch dazu , einen Fachhandwerker zu beauftragen. Wenn der Mieter eine fachmännische Eigenleistung erbringen kann, ist ihm dies gestattet (abweichende Regelungen sind nach § 9 AGBG unwirksam, wenn sie individualvertraglich einen bestimmten Fachbetrieb vorschlagen nach Par. 138 I BGB).

c) Fristen
Es dürfen in AGB Fristen für die Arbeiten vorgeschrieben werden. Als üblich und angemessen gelten: Küche/Bad alle 3 Jahre, Wohnräume alle 5 Jahre, übrige Bereiche alle 7 Jahre). Findet sich keine Fristenvereinbarung, werden diese Fristen in ergänzender Vertragsauslegung in Anlehnung an den Mustermietvertrag des BJM angenommen.

3. Grundrenovierung bei Ein-/Auszug
Grundsätzlich kann eine vertragliche Abwälzung auf den Mieter nur für eine Grundrenovierung - also entweder bei Einzug oder bei Auszug erfolgen.

a) Einzug
Eine Grundrenovierung bei Einzug wird nur bei einer entsprechenden individualvertraglichen Vereinbarung geschuldet (BGH NJW 1993/532)

b) Auszug
Eine Endrenovierung schuldet der Mieter entweder weil er die Schönheitsreparaturen nicht pflichtgemäß durchgeführt hat oder aufgrund einer entsprechenden individualvertraglichen (nicht formularmäßigen, OLG Frankfurt, DWW 1981/293) Klausel im Mietvertrag. Wenn der Mieter die laufende Renovierung erfüllt hat, darf ihm für den Fall des Auszugs nur eine solche Renovierung zusätzlich vorgeschrieben werden, die den Ausgleich der nach der letzten Renovierung eingetretenen Dekorationsmängel betrifft.

c) Kostenbeteiligung
Wenn bei Auszug kein Grundrenovierung geschuldet ist, kann aber (durch AGB) vereinbart werden, daß der Mieter anteilig die Kosten für die nächste fällige Schönheitsreparatur zu tragen hat (OLG Stuttgart NJW 1982/1294).

Beispiel: wenn die Küche alle 3 Jahre renoviert werden muß und 1 Jahr seitdem verstrichen ist, würde nach einer solchen Klausel der Mieter 1/3 der Kosten für die nächste Schönheitsreparatur tragen müssen. Der Mieter darf alternativ auch die noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen ausführen.

Heizkosten



1. Nutzerwechsel
Die Kosten bei einem Nutzerwechsel im Abrechnungszeitraum regelt § 9b Heizkosten

Nach § 9b I hat der Gebäudeeigentümer die Zwischenlesung vorzunehmen. Umstritten ist jedoch, ob er diese als Kosten der Verwendung und Ausstattung zur Verbrauchserfassung nach § 7 II HeizkostenV auf den Mieter umlegen kann. Die wohl herrschende aber nicht gefestigte Meinung bejaht dies (AG Oberhausen, DWW 1994/24, Sternel Mietrecht III 416, a.A. Bub/Treier III A 93).
 
2. Ablesetermin
Der Termin für das Ablesen der Heizkostenverteiler muß wie ein Besichtigungstermin durch den Vermieter rechtzeitig angekündigt werden, etwa 1-2 Wochen vorher (LG Köln WuM 1988/87). Ist der Mieter an dem Termin trotzdem verhindert und teilt er das vorher mit, so fallen ihm nach der Rechtsprechung des AG Hamburg (WuM 1997/348) die hierfür anfallenden Zusatzkosten nicht zur Last. Das muß allerdings noch nicht das letzte Wort zu dieser Problematik sein, da sich hier auch die Gegenauffassung gut begründen läßt.

Tierhaltung



1. Kleintiere
Die Haltung von Kleintieren (Fische, kleine Vögel, etc.) ist stets zulässig.

2. Haustiere
Hier sind 3 Konstellationen zu unterscheiden:

a) Keine Vertragsklausel
Nach der Rechtsprechung gehört die Haltung von Haustieren zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und ist daher ohne Genehmigung zulässig (z. B. LG Düsseldorf, WuM 1993/604).

b) Verbotsklausel
Das Verbot jeglicher Tierhaltung durch AGB ist nach § 9 AGBG unwirksam (BGH DWW 1993/74). Dagegen wird das Verbot der Haltung von Haustieren (nicht aber von Kleintieren) für zulässig erachtet (LG Hamburg WuM 1993/120, BVerfG WuM 1981/77).

c) Genehmigungsklauseln
Bei Klauseln, welche eine Genehmigung des Vermieters voraussetzen, ist problematisch, wann diese erteilt werden muß. Grundsätzlich ist von einem freien Ermessen des Vermieters auszugehen (OLG Hamm, WuM 1981/53), welches jedoch seine Grenzen im Rechtsmißbrauch findet, z. B. wenn alle anderen Hausbewohner mit der Tierhaltung einverstanden sind und keinerlei Beeinträchtigungen des Vermieters zu befürchten sind (LG Hamburg, MDR 1982/146).

Kaution



1. Verzinsung
Wird die Kaution für ein Wohnraummietverhältnis vom Vermieter aufbewahrt, so ist diese auf ein Sparbuch mit 3-monatiger Kündigungsfrist zum üblichen Zinssatz anzulegen, § 550b II BGB. Dies gilt allerdings nicht, wenn der Wohnraum Teil eines Studenten- oder Jugendwohnheims ist, § 550b IV BGB.

2. Zugriff während der Mietzeit
Wenn der Mietvertrag noch läuft, darf der Vermieter die Kaution nur aufbrauchen, wenn und soweit seine Forderung rechtskräftig festgestellt, unstreitig oder offensichtlich begründet ist (LG Mannheim, WuM 1996/269). Der Vermieter ist nicht verpflichtet, auf die Kaution zuzugreifen. Ein „Abwohnen" der Kaution ist daher nicht zulässig, der Vermieter kann in diesem Fall - mit allen damit verbundenen Kosten - die Miete einklagen (LG München WuM 1996/541).

3. Rückzahlung
Der Vermieter ist nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache zur Abrechnung der Kaution verpflichtet. Der Anspruch des Mieter ist jedoch erst eine angemessene Zeit nach der Räumung der Wohnung fällig, nämlich dann, wenn dem Vermieter das Vorliegen und der Umfang seiner Gegenforderungen überschaubar ist. Wieviel Zeit dem Vermieter zuzubilligen ist, hängt vom Einzelfall ab. Üblich ist eine Frist von 3 bis 6 Monaten (LG Berlin, ZMR 1994/XIV, OLG Celle, NJW 1985/1715), wobei jedoch jedenfalls ein angemessener Teil der Kautionsrückzahlung solange verweigert werden kann, bis die Nebenkostenabrechnung durch den Vermieter erstellt werden kann (OLG Celle, DWW 1988/41).

Betriebskosten



1. Kostentragungspflicht
Betriebskosten sind Kosten, die dem Eigentümer der Immobilie laufend entstehen. Grundsätzlich trägt der Eigentümer diese Kosten. Jedoch befinden sich in den Mietverträgen regelmäßig Vereinbarungen, welche die Kostentragungspflicht ganz oder zum Teil auf den Mieter überwälzen. Hierbei müssen die einzelnen Kosten genannt werden. Es reicht jedoch die Angabe, daß alle in der Anlage 3 zu § 27 II. BerVO genannten Kosten vom Mieter getragen werden müssen (BayObLG DWW 1984/73). Diese Anlage 3 gilt eigentlich nur für den preisgebundenen Wohnraum, wird jedoch auch im freifinanzierten Bereich als Höchstgrenze der umlegbaren Kosten angesehen. Dies ist im neuen § 556 Abs. 1, 3 BGB ausdrücklich geregelt.

2. Einzelne Kostenarten
Gemäß Anlage 3 zu § 27 II BerVO sind folgende Kosten umlegbar, sofern dies vertraglich vereinbart wurde:

  • laufende öffentliche Lasten (z. B. Grundsteuer)
  • Kosten der Wasserversorgung
  • Kosten der Entwässerung (Schmutz- und Regenwassergebühren)
  • Heizkosten (Brennstoff, Abrechnung, Wartung, Strom, etc.)
  • Aufzugskosten (Wartung aber keine Reparaturen)
  • Strassenreinigung
  • Müllabfuhr
  • Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
  • Gartenpflege
  • Hausbeleuchtung
  • Schornsteinreinigung
  • Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Hauswartkosten
  • Antennen und Kabelfernsehkosten
  • Kosten der maschinellen Wascheinrichtung
  • Müllschluckerkosten
  • Feuerlöschgerätekosten
  • Kosten für die regelmäßige Reinigung von Dachrinnen
  • Kosten für sonstige Gemeinschaftseinrichtungen

 

Insbesondere nicht umlegbar sind Verwaltungskosten und Reparaturkosten (über letztere kann aber u. U. in eingeschränktem Maß eine andere Vereinbarung getroffen werden).

3. Abrechnungsschlüssel
Im frei finanzierten Wohnung müssen die Kosten der Heizungs- und Warmwasserversorgung nach der HeizkostenVO abgerechnet werden. Das erfolgt i.d.R. über Verdunster an den Heizungen. Es ist in Kauf zu nehmen, daß diese nicht völlig exakt arbeiten.

Altes Mietrecht:
Im übrigen gibt es keine zwingenden Verteilungsschlüssel. Insbesondere die Verteilung der verbrauchsabhängigen Nebenkosten (Wasser, Entwässerung, Abfallentsorgung) durch den Vermieter nach qm-Wohnfläche ist grundsätzlich zulässig (OLG Hamm, DWW 1983/278). Im Einzelfall kann sich allerdings ergeben, daß die Abrechnung nach Wohnfläche unbillig und damit unzulässig ist. Das wird bei den verbrauchsabhängigen Kosten bejaht, wenn der Mieter bei einer Abrechnung nach qm das Doppelte (so das LG Düsseldorf, WuM 1994/30) oder sogar erst das Dreifache (so das LG Aachen, WuM 1991/503) zahlen muß, als wenn nach Personen abgerechnet würde.
Auch die Abrechnung nach Personen enthält nach den genannten Grundsätzen eine gewissen Pauschalierung. Das bedeutet insbesondere, daß auch Kleinkinder ab dem Einzug als volle Person gelten.

Neues Mietrecht:
Gemäß § 556a BGB ist dann, wenn kein Abrechnungsmaßstab vereinbart wurde, nach Wohnfläche abzurechnen. Sofern tatsächlich eine Verbrauchserfassung in einigen Bereichen erfolgt (etwa beim Wasser), muß der Vermieter auch nach Verbrauch abrechnen.

4. Abrechnungsfristen
a) Preisgebundener Wohnraum
Im preisgebundenen Wohnraum muß gemäß § 20 II 4 NMV binnen 12 Monaten abgerechnet werden. Danach ist keine Geltendmachung von Kosten mehr möglich, außer der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten.

b) Freifinanzierter Wohnraum
Hier hat eine Abrechnung innerhalb einer angemessenen Frist zu erfolgen. Dabei wurde schon vor der Mietrechtsreform als Richtlinie die 12 Monatsfrist herangezogen, mit der Maßgabe, daß eine längere Frist angemessen sein kann, z. B. wenn der Vermieter erst auf Rechnungsstellung durch Dritte warten muß. Dies hat der Gesetzgeber nunmehr ausdrücklich in § 556 Abs. 3 BGB geregelt.

c) Möglichkeiten des Mieters bei Fristüberschreitung
aa) Zurückbehaltungsrecht
Wenn der Vermieter die Abrechnung ohne Grund nicht in angemessener Frist erstellt hat, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen geltend machen (OLG Koblenz WuM 1995/154

bb) Klage auf Abrechnung
Weiterhin kann der Mieter den Vermieter auf Abrechnung verklagen - hier ist die Vollstreckung aber manchmal schwierig.

cc) Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlung
Weiterhin wurde überlegt, ob der Mieter einen Anspruch auf Zurückzahlung der geleisteten Vorauszahlungsbeiträge hat, wenn der Vermieter keine Abrechnung erstellt. Das OLG Hamm hat nun klargestellt, daß dies grundsätzlich nicht möglich ist (WuM 1998/476). In einer neuen Entscheidung hat das OLG Braunschweig (NZM 1999/751) entschieden, daß bei Ende des Mietverhältnisses der Mieter berechtigt ist, einen Teil der Vorauszahlung zurückzuverlangen, der nicht durch unstreitig entstandene Nebenkosten verbraucht ist. Der Mieter muß dabei seinen Mindestverbraucht schätzen. Wenn eine Schätzung unter keinen Umständen möglich ist (keine früheren Abrechnungen, keine vergleichbaren Wohnungen im Objekt) kann der Mieter nach Ansicht des OLG auch sämtliche Vorauszahlungen zurückverlangen.

5. Verjährung
Siehe unten unter Verjährung / Nebenkosten

Mieterhöhung



1. Für Gewerberaum
Hier gilt allgemeines Vertragsrecht, d.h. für die Dauer der Vertragslaufzeit sind die Vertragsparteien an das Vereinbarte gebunden.

2. Für Wohnraum
Mieterhöhungen für Wohnraum richten sich nach dem Miethöheregelungsgesetz (MHG). Es werden dort mehrere Arten der Mieterhöhung unterschieden.

a) Allgemeine Mieterhöhung
aa) Höhe
Nach § 558 BGB (ähnlich bisher § 2 MHG) kann die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden. Diese kann durch Mietspiegel, Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen und nunmehr auch durch eine Mieterdatenbank und einen qualifizierten Mietspiegel bestimmt werden (§ 558a BGB n.F.). Hierbei sind jedoch die sogenannten Kappungsgrenzen zu beachten. Grundsätzlich darf innerhalb von 3 Jahren die Miete nicht um mehr als 20% (bisher 30%) erhöht werden.

bb) Frist
Die Miete darf nur erhöht werden, wenn seit Abschluß des Mietvertrages oder seit der letzten Mieterhöhung 15 Monate verstrichen sind. Das Erhöhungsverlangen des Vermieters darf dabei schon nach 1 Jahr gestellt werden (§ 558 BGB n.F.).

cc) Form und Verfahren
Die Mieterhöhung wird durchgeführt, indem der Vermieter den Mieter sein Mieterhöhungsverlangen schriftlich darlegt und diesen zur Zustimmung auffordert. Das Mieterhöhungsverlangen muß begründet werden. Dem Mieter muß eine Überlegungsfrist eingeräumt werden, ob er zustimmen will. Die Frist endet mit dem Ablauf des 2. Kalendermonats, der auf den Zugang folgt. Die Zustimmung des Mieters kann auch konkludent durch Zahlung der erhöhten Miete erfolgen.

Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter innerhalb zweier weiterer Monate Klage erheben.

Mängel



1. Allgemeines
Wenn eine Mietsache mangelhaft ist, kann der Mieter zur Minderung der Miete oder zur Forderung von Schadensersatz berechtigt sein. Mangelhaft ist eine Wohnung, wenn sie mit einem Fehler behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zu dem vertragsmäßigen Gebrauch aufhebt oder mindert. Hierfür ist meistens der Zustand und die Vereinbarungen bei der Besichtigung der Wohnung ausschlaggebend. Wenn ein Mangel schon bei Vertragsschluß vorhanden war, muß der Mieter das hinnehmen, außer der Vermieter hat zugesagt den Mangel zu beheben.

2. Mietminderung
Wenn ein erheblicher Mangel vorliegt, ist der Mieter berechtigt, die Miete zu mindern, § 536 BGB (§ 537 BGB a.F.). Ob den Vermieter ein Verschulden an dem Mangel trifft, ist unerheblich. Die Minderung trifft kraft Gesetzes ein. Wenn allerdings der Mieter trotz Kenntnis des Mangels die Mieter ohne einen Vorbehalt weiterzahlt, verliert er sein Minderungsrecht nach § 536b BGB (§ 539 BGB a.F.) analog. Der Mieter muß dem Vermieter den Mangel auch anzeigen, sonst verliert er ebenfalls sein Minderungsrecht und macht sich Schadensersatzpflichtig. Die Frage wie hoch eine Minderung ist muß sich am Einzelfall orientieren. Allerdings kann man häufig Urteile zu vergleichbaren Fällen heranziehen. Eine Übersicht Übersicht zu häufig auftretenden Mängeln mit entschiedenen Minderungshöhen gibt es hier.

3. Schadensersatz
Entsteht einem Mieter ein konkreter Schaden durch einen Mangel an der Wohnung, so kann der Vermieter zum Schadensersatz berechtigt sein, § 536a BGB (§ 538 BGB a.F.). Dabei ist zu unterscheiden: war der Mangel bei Vertragsschluß vorhanden haftet der Vermieter in jedem Fall, entstand der Mangel später haftet der Vermieter nur, wenn er den Mangel zu vertreten hat oder wenn er mit der Mängelbeseitigung in Verzug ist, d.h. der Mieter den Vermieter gemahnt hat (eine Fristsetzung ist nicht zwingend notwendig, empfiehlt sich aber häufig). Im Verzug des Vermieters kann der Mieter gemäß § 536a Abs. 2 BGB (§ 538 Abs. 2 BGB a.F.) alternativ zum Schadensersatz den Mangel auch selber beseitigen und Ersatz dieser Kosten und sogar einen Vorschuß hierfür verlangen.

Eigentümerwechsel



1. Übergang der Mietverträge
Bei Vererbung eines Grundstücks gehen die Mietverträge gemäß § 1922 BGB auf den neuen Eigentümer über, bei Verkauf eines Grundstücks gehen die Mietverträge gemäß § 566 BGB (§ 571 BGB a.F.) über. Der Eigentumserwerb und damit der Übergang tritt beim Kauf mit Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch ein.

Bei Erwerb eines Grundstücks durch Zwangsversteigerung tritt der Erwerber gemäß § 57 ZVG mit Zuschlag in die Mietverhältnisse ein.

2. Kündigung durch den neuen Eigentümer
Der neue Eigentümer kann das Wohnraummietverhältnis nur unter den ganz normalen Voraussetzungen kündigen, d.h. es muß ein besonderes Interesse vorliege. Dies gilt nach h. M. auch beim Erwerb durch Zwangsversteigerung.

Wenn während der bisherigen Dauer des Mietvertrages Teileigentum an der Wohnung begründet wurde, so besteht für Eigenbedarfskündigungen eine Kündigungssperrfrist von 3 oder bis zu 10 Jahren nach § 577a BGB (§ 564b Abs. 2 Nr. 2 S. 2 BGB a.F.). Das ist keine allgemeine Regel (!), es gilt nur bei Eigenbedarfskündigungen und wenn Wohnungseigentum während der Dauer der Mietzeit begründet wurde, d.h. das Mehrfamilienhaus wurde in Eigentumswohnungen aufgeteilt.

3. Mieterhöhungen
Der neue Eigentümer kann ganz normal Mieterhöhungen durchführen. Häufig soll dies schon vor Eintragung in das Grundbuch geschehen, da Verkäufer und Käufer im Innenverhältnis vereinbart haben, daß schon vorher Nutzungen und Lasten übergehen. In diesem Fall muß der Erwerber die Mieterhöhung im Namen des Verkäufers durchführen, d.h. der Verkäufer muß den Käufer entsprechend bevollmächtigen.

Fernsehantennen



1. Allgemeines
Häufig entbrennen Streite über die Nutzung von Kabelfernsehen und Satellitenantennen. Hierzu gibt es auch eine ganze Reihe von Urteilen des Bundesverfassungsgerichtes, was die Sache allerdings nicht erleichtert hat. Generell gilt hier, daß beide Seiten eigentlich nur in Kooperation weiterkommen, ansonsten kann man sich leicht gegenseitig blockieren.

2. Bereitstellungspflichten des Vermieters
Der Vermieter hat die Pflicht eine mitvermietete Möglichkeit zum Empfang von Programmen zu erhalten. Es besteht aber keine Pflicht des Vermieters eine bestimmte Anzahl von Programmen oder eine bestimmte Empfangstechnik zur Verfügung zu stellen, wenn das nicht bei Vertragsschluß vorhanden war oder vereinbart wurde!

3. Anbringen von Antennen durch den Mieter
a) Zustimmung des Vermieters erforderlich
Wenn keine Hausantenne zum Empfang der ortsüblichen Programme vorhanden ist, darf der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters eine Zimmerantenne anbringen und wenn dies nicht ausreicht auch eine Einzelantenne außerhalb der Mieträume (BayObLG NJW 1981/1275). Das betrifft jedoch nicht eine Parabolantenne, dafür ist immer (!) die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Hier machen viele Mieter einen entscheidenden Fehler: sie gehen - vielleicht zu recht - davon aus, daß sie im Ergebnis eine Antenne aufstellen dürfen und machen dies dann ohne Zustimmung des Vermieters. Das ist aber rechtswidrig! Auch wenn der Vermieter eine Pflicht zur Zustimmung hat, so muß der Mieter diese Erklärung erst einfordern, notfalls einklagen.
Bisher ungeklärt ist die Frage, ob das Aufstellen einer Satellitenschüssel auf dem Balkon, die wie ein Sonnenschirm mit einem festen Fuß dort steht, von außen nicht sichtbar ist, nicht fest mit dem Gebäude verbunden ist und bei der das Kabel zwischen Fensterglas und -rahmen durchgeschoben wird auch unter das Zustimmungserfordernis fällt.

b) Zustimmungspflicht des Vermieters
Der Empfang von nicht ortsüblichen Programmen unterfällt dem Grundrecht auf Informationsfreiheit. Daher ergibt sich aus Treu und Glauben, daß der Vermieter die Zustimmung zur Aufstellung einer Parabolantenne nur versagen darf, wenn er dafür sachliche Gründe hat (BVerfG WuM 1991/573).

Das OLG Frankfurt (NJW 1992/2490) nimmt eine Zustimmungspflicht im Regelfall an, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:

(1) Das Haus hat weder eine Gemeinschaftssatellitenantenne noch einen Kabelanschluß.

(2) Der Mieter stellt den Vermieter von allen Kosten im Zusammenhang mit der Satellitenantenne frei, einschließlich der Entfernung nach Beendigung des Mietverhältnisses oder bei späterer Installation eines Kabelanschlusses / einer Gemeinschaftsparabolantenne.

(3) Die Satellittenschüssel wird von einem Fachmann angebracht.

(4) Der Vermieter hat selber einen geeigneten Montageort bestimmt.

Wenn ein Kabelanschluß gelegt ist, überwiegt i.d.R. das Interesse des Vermieters an der äußeren Gestaltung seines Anwesens (BVerfG DWW 1993/96 und WuM 1993/231). Dies gilt jedoch wiederum i.d.R. dann nicht, wenn es sich um einen Mieter ausländischer Staatsangehörigkeit handelt, der Programme in seiner Landessprache empfangen möchte (OLG Karlsruhe WuM 1993/525, BVerfG NJW 1994/1147).

Verjährungsfragen



1. Mietzins
Der Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete verjährt nach vier Jahren (§ 197 BGB). Die Frist beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch fällig wurde (§ 201 BGB). Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung überzahlter Miete verjährt ebenfalls innerhalb von vier Jahren.

2. Schäden
Für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung oder Veränderungen der Mietsache gilt eine 6-monatige Verjährungsfrist § 548 BGB (§ 558 Abs. 1 BGB a.F.). Diese Frist beginnt mit der Änderung des Besitzes an der Mietsache. Diese muß es dem Vermieter ermöglichen, sich ungestört ein Bild von den Veränderungen und Verschlechterungen machen zu können (BGH NJW 1991, 2416; WuM 1991, 550; ZMR 1991, 420). Dieser Zeitpunkt stimmt daher nicht mit der Beendigung des Mietverhältnisses überein, sondern kann vorher oder später sein, häufig mit Übergabe der Schlüssel. Diese Frist gilt auch für Beschädigungen an dem Vermieter gehörenden, aber nicht mitvermieteten Sachen (BGH NJW 1992/ 687, WuM 1992/364; 1992/96).

3. Nebenkosten
Die Ansprüche aus Nebenkosten verjähren ebenfalls in vier Jahren. Jedoch beginnt die Verjährungsfrist nicht zu dem Zeitpunkt, zu dem die Abrechnungsperiode endet, sondern wenn dem Mieter die Abrechnung zugeht (BGH NJW 1991, 150; ZMR 1991, 133). Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung überzahlter Nebenkosten verjährt ebenfalls nach vier Jahren

Abkürzungen



a.A. = anderer Ansicht
AGB = Allgemeine Geschäftsbedingungen
AGBG = Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen
BayObLG = Bayerisches oberstes Landesgericht
BerVO = Berechnungsverordnung
BGB = Bürgerliches Gesetzbuch
BGH = Bundesgerichtshof
BVerfG = Bundesverfassungsgericht
DWW = Deutsche Wohnungswirtschaft (Zeitschrift)
HeizkostenV = Heizkostenverordnung
KG = Kammergericht Berlin
LG = Landgericht
MDR = Monatsschrift des deutschen Rechts
MHG = Miethöheregelungsgesetz
NJW = Neue juristische Wochenschrift
NJW-RR = NJW Rechtsprechungsreport Zivilrecht
NZM = Neue Zeitschrift für Mietrecht
OLG = Oberlandesgericht
WuM = Wohnungswirtschaft und Mietrecht (Zeitschrift)
ZMR = Zeitschrift für Mietrecht
 

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